【コラム】再開発続く東京の不動産市場

一時、東京五輪終了後の不動産市況の冷え込みが心配された東京ですが、各地で巨大な再開発が実行、計画されており、一転して先高観が出ています。

 

五輪終了後でも東京の不動産は下がらない?


これまで、東京の不動産市場は東京五輪がピークで、その後は下落するというのが一般的な見方でした。しかし、各地で老朽化した施設のインフラ整備計画が発表され、渋谷に対抗すべく他の主要な繁華街でも再開発が進むなど、不動産史上はむしろ活性化しています。

 

不動産価格の下落要因、上昇要因をそれぞれ見ていきましょう。

◆下落要因

東京五輪開催が決定してから、中国などの富裕層が湾岸エリアなどを中心にマンションを購入し、都内のマンション相場が値上がりしていきました。このような海外投資家が東京五輪前後に一斉に売却をした場合、不動産価格の下落要因となり得ます。

ただし、この売却は東京五輪前に起こり始めるのではないか?ともいわれています。2013年に東京五輪開催が決定したタイミングで不動産を購入し、長期譲渡の税率を使用するため税金対策として5年間は保有しようと考えていた投資家は、2018年頃から売却の動きをするようになっている可能性があります。

 

◆上昇要因

東京五輪後の不動産価格の上昇要因は、インフラ整備や再開発が挙げられます。インフラ整備や再開発により不動産価値が上昇すると考えられる地域もあり、再開発により街が整備され、商業施設やオフィスなどが充実した場合、その後の不動産価格は上がる可能性があります。過去のオリンピックを振り返ってみると、開催国はその後も観光客数が増加し、商業施設やホテルなどの開発により土地価格も上昇しています。

 

出典:東洋経済

 

人口減社会でも東京は増加の見込み


その予想を裏付けるデータがあります。国立社会保障人口問題研究所が予測した「日本の地域別将来推計人口」によると、2015年を100とした2045年の全国平均が83.7%まで減るのに対し、東京は100.7%と全都道府県で唯一増加する見込みとなっているようです。

 

進行中の主なプロジェクト


すでにコラムでご紹介している再開発含め、主にどんなプロジェクトが進行しているのか改めて見てみましょう。

 

「渋谷駅周辺再開発事業」

東急グループが主導し、渋谷駅周辺の9つのプロジェクトが進行中。主な施設は東京五輪前の2019年11月までに開業しますが、再開発は2024年まで続きます。

 

「晴海フラッグ」

史上最大規模のマンション開発として話題になっているのが、中央区晴海のオリンピック選手村跡地に建設予定の「晴海フラッグ」です。総住戸数5,632戸(うち分譲4,145戸)という巨大な物件で、事前案内会では前評判も上々のようです。

 

「神宮外苑地区市街地再開発事業」

2019年5月に突然発表された事業です。この地区は都市公園と風致地区に指定されており、再開発には規制もあることから、この発表は関係者を驚かせました。神宮球場、秩父の宮ラグビー場、伊藤忠商事本社など、新国立競技場南側一帯を段階的に建て替える超巨大プロジェクトです。完成予定は、2024年に新秩父宮ラグビー場、2026年度に伊藤忠商事新東京本社ビル、2027年度に新神宮球場の順番で、その他の施設を含めて2030年度に全体が完成する予定。

 

「虎ノ門・麻布台プロジェクト」

日本を代表するビジネス街である虎ノ門では超高層ビル開発が目白押しですが、中でも規模が大きいのが「虎ノ門・麻布台プロジェクト」です。地上64階のメインタワー、同じく64階の西棟、53階の東棟の3つのゾーンで構成され、大型商業施設やホテル、インターナショナルスクール、ミュージアム&ギャラリーなどが入居する予定。

 

「池袋地区再開発事業」

池袋地区の再開発は、東京五輪開催前の2020年春に完成する予定です。再開発のコンセプトは「まち全体が舞台の誰もが主役になれる劇場都市」で、中核施設となる「Hareza池袋」にはホールやシネコンなど8つの劇場が入居します。昔から文化都市として知られる、豊島地区らしい再開発と言えます。

 

東京の本領発揮はこれから始まる


外国人観光客の目的は、京都・奈良といった日本文化を感じられる名所を訪れる「観光派」と、家電・化粧品などを求めるショッピングやレジャー施設を楽しむ「エンタメ派」に大きくわかれます。

東京の再開発はエンタメ派の旅行客にとって魅力的な施設が増えることを意味し、リピーターの増加が期待できます。

東京五輪で初めて日本に来る旅行客に対して、東京の魅力を認識してもらう最高の機会となるでしょう。

 

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